La vente à soi-même par le biais d’une SCI : Légal ou illégal ?
Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif et vous désirez vendre ce bien à une SCI dont vous êtes associé pour ainsi récupérer de la trésorerie ?
C’est possible, cependant il faut respecter certaines règles pour ne pas être dans l’illégalité aux yeux de l’administration fiscale.
Rappelons qu’une vente est une convention entre 2 personnes distinctes, qui repose sur le transfert de propriété de l’immeuble, en échange d’une contrepartie financière. Par conséquent sur le plan civil, cette opération est légale puisque les parties disposent de 2 personnalités distinctes.
Comment bien construire ce projet de vente de SCI ?
La SCI est créée avec au moins 2 associés dont 1 au moins possède l’immeuble en question. C’est donc la SCI qui réalise l’emprunt pour racheter l’immeuble, ce qui va lui générer des charges déductible de son revenu.
La société paye le vendeur, qui se trouve être l’associé, ce qui lui génère de la trésorerie. Le vendeur sort donc l’immeuble de son patrimoine personnel au profit de celui de la société.
Quel est le regard de l’administration fiscale sur cette opération ?
L’objectif de cette opération ne doit pas être exclusivement fiscal, elle doit présenter un but économique, financier ou patrimonial. Dans le cas contraire, l’administration fiscale peut supposer un abus de droit engendrant des redressements ou pénalités (de 40 à 80%) des éventuels impôts qui aurait dû être versés.
Par ailleurs, l’administration fiscale doit prouver le caractère fictif de la SCI exclusivement créée dans un but d’optimisation fiscale. Une SCI est dite fictive si elle ne fonctionne pas normalement, c’est-à-dire lorsque les personnes qui dites « associées » ne présentent pas toutes les caractéristiques nécessaires à la qualité d’associé, et que la société est créée dans le seul but de masquer les agissements de ces derniers.
Précautions à prendre pour éviter les risques de requalification :
Le capital détenu par le cédant doit être inférieur à 50%, pour que celui-ci ne soit pas considéré comme propriétaire
Le prix de vente de l’immeuble doit correspondre à la valeur vénale, c’est-à-dire le prix qui aurait été mis par un autre acquéreur pour ce bien.
La vente à soi-même ne peut porter que sur des immeubles locatifs, pas sur résidences principales ou secondaires.
Maintenir le même locataire dans l’immeuble avant et après la vente, pour ne pas lui donner l’opportunité d’acquérir le logement en usant de son droit de préemption.
Une opération qui n’est pas gratuite !
Une telle vente peut rendre exigible une éventuelle plus-value si l’immeuble est détenu depuis moins de 22 ans (ou 30 ans pour les prélèvements sociaux). La SCI devra également faire face aux frais afférents à l’acquisition (frais de vente, droits d’enregistrements, frais de constitution d’emprunts et d’assurances…)
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