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CABINET D'EXPERTISE COMPTABLE

L’investissement locatif en SCI : Immobilier d’habitation ou Occupation par un associé de l’immeuble d’une SCI : L’état des lieux fiscal immobilier professionnel ?

L’investissement locatif en SCI : Immobilier d’habitation ou Occupation par un associé de l’immeuble d’une SCI : L’état des lieux fiscal immobilier professionnel ?
12 août 2019 pierre quique

Investissement locatif et TVA

Fiscalement et juridiquement, une SCI peut mettre un immeuble à la disposition d’un associé ou d’une tierce personne.

Si le locataire est un associé et que la mise à disposition se fait à titre onéreux, il y a quelques règles à respecter à la différence de la mise à disposition à titre gratuit, qui ne pose aucun souci.

La mise à disposition à titre gratuit :

  • Si le bien n’est pas à usage d’habitation : les loyers sont imposables, et la SCI peut déduire les charges afférentes au bien.
  • Si le local est à usage d’habitation :
    • Mis à disposition d’un associé : il est considéré que la SCI se réserve la jouissance de ce bien, ainsi il n’y a pas de loyer à intégrer dans les recettes et par conséquent, les charges afférentes ne sont pas déductibles.
    • Mis à disposition d’un tiers : La valeur locative du bien est imposable et les charges relatives à l’immeuble en question sont déductibles.

La mise à disposition à titre onéreux :

Si la SCI loue l’immeuble à l’un de ses associés, les loyers perçus sont imposables et les charges afférentes déductibles à la condition que le bail ne soit pas fictif et que le loyer payé soit normal.

  • En cas de loyer inférieur à la valeur locative normale : L’administration fiscale peut rectifier le revenu déclaré si : (Conditions cumulatives)
      • Le prix de la location est largement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble
      • Le propriétaire ne peut établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location au prix normal
  • En cas de loyers impayés ou d’abandons de loyers : Si la SCI a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des loyers dus et que les impayés résultent de la carence du locataire. La SCI n’a pas à intégrer ces loyers dans les recettes.

Dans le cas contraire, le loyer est qualifié d’abandonné et est donc imposable.

  • En cas de bail fictif et d’abus de droit : Le Conseil d’État qualifie comme abus de droit la vente d’un immeuble à une SCI par un de ses associés.

Vous êtes associé d’une SCI, vous souhaitez avoir à disposition l’un des immeubles de votre SCI et vous souhaitez être accompagné dans cette démarche ?

N’hésitez pas à contacter Pierre Quique, Expert-comptable du cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29. Ce dernier saura vous conseiller au mieux selon votre situation.