Vous résidez aux Émirats-Arabes-Unis et souhaitez mettre en location un logement meublé en France ? Avant d’investir, vous devrez faire le choix entre une acquisition en nom propre ou en SCI.
En effet, les conséquences sur le plan fiscal et social ne sont pas les mêmes.
Alors, nom propre ou SCI ?
Investir en nom propre
Si vous détenez votre logement en nom propre et que vous le mettez en location, vous aurez le statut de loueur en meublé.
Le statut de loueur meublé se décompose en 2 catégories :
- Professionnel : le régime applicable sera celui de la location meublée professionnelle (LMP)
- Non professionnel : le régime applicable sera celui de la location meublée non professionnelle (LMNP)
En tant que non-résident français, vous aurez le statut LMNP si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23.000€.
Cependant, si vos recettes locatives excèdent d’une part les 23.000€ et d’autre part vos autres revenus de source française, vous aurez le statut de LMP. Très souvent, en tant qu’expatrié aux Émirats-Arabes-Unis, vous ne possédez plus de revenus en France.
Dans ce cas, dès lors que vos recettes locatives excèdent les 23.000€, vous aurez le statut de LMP.
Pour déterminer le résultat imposable d’un loueur en meublé, il existe 2 régimes :
- Le micro BIC : le bénéfice imposable se calcule à partir du chiffre d’affaires, auquel il est soustrait un abattement de 50 % du chiffre d’affaires.
- Le réel : le bénéfice imposable est le bénéfice net (en tenant compte d’un amortissement comptable du bien).
Dans la majorité des cas, le régime du réel sera le plus avantageux.
Voici les conséquences fiscales et sociales si vous êtes LMNP :
- Fiscales: votre bénéfice sera soumis à une flat tax de 20% jusqu’à 27.478 € puis de 30% au-delà.
- Sociales: votre bénéfice sera soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%.
Voici les conséquences fiscales et sociales si vous êtes LMP :
- Fiscales: votre bénéfice sera soumis à une flat tax de 20% jusqu’à 27.478 € puis de 30% au-delà.
- Sociales: votre bénéfice sera soumis aux cotisations sociales en France d’environ 40% (avec un minimum de 1440€ pour 2023).
Investir en SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Si votre bien est détenu au sein d’une SCI et que ce bien est loué meublé, l’option pour l’IS est obligatoire.
Pour déterminer le résultat imposable, votre bénéfice sera calculé en tenant compte d’un amortissement comptable du bien.
Ce bénéfice brut sera ensuite soumis à l’impôt sur les sociétés, aux taux suivants :
- Jusqu’à 42.500€ de bénéfice: 15%
- Au-delà: 25%
Ensuite, ce bénéfice net peut-être soit laissé au sein de la société, soit distribué sous forme de dividendes.
Voici les conséquences fiscales et sociales en cas de versement de dividendes :
- Fiscales: En application de la convention entre le gouvernement français et le gouvernement des Émirats-Arabes-Unis afin d’éviter la double imposition, aucun prélèvement à la source n’est effectué par la France. Les dividendes sont taxables aux Émirats-Arabes-Unis, donc par définition, exonérés d’impôts.
- Sociales: Les dividendes seront soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%.
Conclusion
Pour la mise en location d’un logement meublé, le nom propre et la SCI ont des conséquences fiscales et sociales bien différentes.
En raison de la non-application de prélèvement d’impôts à la source par la France sur les dividendes distribués à un résident des Émirats-Arabes-Unis, la SCI semble être un choix judicieux.
Il sera cependant nécessaire d’étudier votre projet en détail avant de faire un choix.
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