SCI : Peut-on refuser un associé ?
Une SCI est constituée par l’association d’au moins 2 personnes ayant l’objectif de gérer un patrimoine immobilier. Cette forme juridique est choisie car elle est dotée d’un intuitu personae fort, c’est-à-dire que les associés ont une relation de confiance l’un envers l’autre.
Certains évènements peuvent amener de nouveaux entrants. L’arrivée d’un nouvel associé peut ne pas être souhaitée par les associés fondateurs. Peuvent-ils pour autant refuser l’entrée de cet associé dans la SCI ?
La réponse dépend des clauses d’agréments éventuellement prévues dans les statuts de la société. Ces clauses donnent la possibilité aux associés de restreindre et d’encadrer l’arrivée d’éventuels nouveaux associés lors d’une transmission de parts sociales par exemple.
La transmission de parts sociales à titre gratuit (Donation ou succession) :
L’obtention de l’agrément suit des règles particulières qui sont en fonction de la nature de la transmission et des clauses statutaires prévues à cet effet.
La transmission successorale des parts d’une SCI se fait librement aux héritiers légataires (sauf clause contraire des statuts).
À défaut de précision du Code Civil, la donation suit les mêmes règles au niveau de l’agrément que la cession des parts.
La transmission de parts sociales à titre onéreux
L’agrément de tous les associés est obligatoire dans la cession de parts sociales. Cependant d’autres dispositions peuvent être prévues dans les statuts en fonction de la relation entre les associés et le cessionnaire.
Si la cession des parts se fait :
- À un associé ou au conjoint : Agrément nécessaire à l’unanimité des salariés
- À un ascendant ou descendant : Non soumis à l’agrément
- Tiers personne : Soumis à l’agrément à l’unanimité des associés.
Une clause contraire peut également être insérée dans les statuts concernant cet agrément.
La procédure d’agrément :
Une notification de cession des parts ainsi qu’une demande d’agrément doit être faite à la SCI et aux associés par lettre recommandée avec accusé de réception.
Selon les conditions de la clause d’agrément figurant dans les statuts, les associés doivent se prononcer sur l’acceptation ou le refus de ce projet de cession. Cette décision se fait à l’unanimité sauf si les statuts prévoient une autre majorité. Le vote peut se faire en assemblée générale ou par consultation écrite.
- S’il y a acceptation : l’agrément est donné, la cession peut valablement être faite.
- S’il y a refus : Le rachat des parts doit être fait par les associés, tiers voire la SCI elle-même. À défaut d’accord, le prix de rachat sera fixé par un expert. Dès la notification de la cession, une offre de rachat doit être faite dans les 6 mois, dans le cas contraire, l’agrément est effectif.
Une clause d’agrément peut présenter l’inconvénient de diminuer la valeur des parts. En effet, celles-ci deviennent moins « liquides ». La loi prévoit donc une obligation de rachat pour les associés qui refusent de donner leur agrément.
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