SCI et gestion du patrimoine professionnel : Détention de l’immobilier professionnel en SCI
Si le bien professionnel est détenu par le biais d’une SCI, il n’est inscrit ni à l’actif de l’entreprise ni au patrimoine privé du chef d’entreprise. Le bien peut donc être mis à disposition de l’entreprise d’exploitation par le biais d’une location ou gratuitement.
Les avantages :
- Percevoir des revenus locatifs qui perdureront même en cas de cession de la société d’exploitation
- Juste valorisation effectuée en cas de cession de l’immeuble. Ce qui n’est pas le cas s’il est inscrit à l’actif de la société, le prix risque donc d’être fortement diminué.
- Les statuts de la SCI décident du mode de gestion de l’immeuble professionnel.
- Le bien professionnel est protégé des risques encourus par l’exploitation (sauf si la SCI se porte caution de la société d’exploitation)
- Exonération d’IFI pour les biens professionnels qui s’applique aux parts de SCI
- Évite le risque d’indivision en cas de transmission.
- En cas de transmission familiale, si un enfant est plus apte à reprendre l’activité d’exploitation que l’autre, cela permet de séparer l’immobilier de l’activité d’exploitation.
Les principaux inconvénients :
- Si une SCI détient des immeubles à usage non professionnel, l’entrepreneur ne peut pas bénéficier de la protection d’insaisissabilité.
- Si la SCI s’est porté caution de la société d’exploitation, en cas de difficultés financières, l’immeuble professionnel n’est pas protégé des créanciers
La protection de l’immobilier professionnel logé en SCI :
La SCI est donc un moyen d’isoler l’immobilier professionnel. Cependant, si l’immeuble est apporté à une SCI et que l’entreprise inscrit à l’actif les titres perçus en contrepartie, la protection n’est pas optimale.
En cas de liquidation judiciaire ou redressement, les créanciers peuvent tout à fait saisir les parts de la SCI inscrites à l’actif.
Pour atténuer ce risque, si les parts sont inscrites à l’actif, il convient alors de faire attention à la rédaction des statuts de la SCI. Les clauses d’agrément prévues lors de cession de parts permettent aux associés de s’opposer à la vente « forcée » des titres et d’user leur droit de préemption voire même de proposer un tiers pour le rachat.
Si les parts sociales ne font pas partie du patrimoine de la société d’exploitation :
Si l’immeuble professionnel est loué par la société d’exploitation et que celui-ci n’est pas apporté mais acheté par la SCI, les parts de la SCI font partie du patrimoine du dirigeant et ne peuvent être saisissables, sauf s’il y a confusion des patrimoines privés et professionnels.
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