Investissement locatif et TVA
Fiscalement et juridiquement, une SCI peut mettre un immeuble à la disposition d’un associé ou d’une tierce personne.
Si le locataire est un associé et que la mise à disposition se fait à titre onéreux, il y a quelques règles à respecter à la différence de la mise à disposition à titre gratuit, qui ne pose aucun souci.
La mise à disposition à titre gratuit :
- Si le bien n’est pas à usage d’habitation : les loyers sont imposables, et la SCI peut déduire les charges afférentes au bien.
- Si le local est à usage d’habitation :
- Mis à disposition d’un associé : il est considéré que la SCI se réserve la jouissance de ce bien, ainsi il n’y a pas de loyer à intégrer dans les recettes et par conséquent, les charges afférentes ne sont pas déductibles.
- Mis à disposition d’un tiers : La valeur locative du bien est imposable et les charges relatives à l’immeuble en question sont déductibles.
La mise à disposition à titre onéreux :
Si la SCI loue l’immeuble à l’un de ses associés, les loyers perçus sont imposables et les charges afférentes déductibles à la condition que le bail ne soit pas fictif et que le loyer payé soit normal.
- En cas de loyer inférieur à la valeur locative normale : L’administration fiscale peut rectifier le revenu déclaré si : (Conditions cumulatives)
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- Le prix de la location est largement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble
- Le propriétaire ne peut établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location au prix normal
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- En cas de loyers impayés ou d’abandons de loyers : Si la SCI a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le paiement des loyers dus et que les impayés résultent de la carence du locataire. La SCI n’a pas à intégrer ces loyers dans les recettes.
Dans le cas contraire, le loyer est qualifié d’abandonné et est donc imposable.
- En cas de bail fictif et d’abus de droit : Le Conseil d’État qualifie comme abus de droit la vente d’un immeuble à une SCI par un de ses associés.
Vous êtes associé d’une SCI, vous souhaitez avoir à disposition l’un des immeubles de votre SCI et vous souhaitez être accompagné dans cette démarche ?
N’hésitez pas à contacter Pierre Quique, Expert-comptable du cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29. Ce dernier saura vous conseiller au mieux selon votre situation.
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