Investissement locatif et TVA
La SCI a pour activité principale la gestion et la location d’immeubles. Il est possible d’effectuer de la location de logement d’habitation ou d’immobilier professionnel, dans ce cas il est nécessaire de bien distinguer l’activité de location meublée et celle de location nue.
Si la location meublée convient au caractère civil de la société, les loyers ont la particularité de se retrouver imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) contrairement aux revenus de location nue qui sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Pourquoi investir par le biais d’une SCI ?
Par l’investissement en SCI il est possible d’investir en indivision, de protéger son partenaire ou encore d’assurer la transmission du patrimoine immobilier.
- Investir dans un immeuble de rapport d’habitation ou professionnel ?
- Le taux de rendement de l’immobilier professionnel est supérieur de 2 à 3% par an à l’immobilier d’habitation.
Par ailleurs c’est la relation rentabilité/risque qui est importante. En effet, pour un montant d’investissement identique, il est possible d’étaler le risque sur plusieurs biens dans un immeuble d’habitation. Le marché de l’immobilier étant plus difficilement appréhendable pour un nouvel entrant en raison du niveau de connaissance ou du réseau requis pour trouver un bien.
- Une opération profitable ?
Si l’investissement est réalisé par emprunt, la recherche du meilleur taux, tant au niveau de l’emprunt lui-même que de l’assurance, est importante. En effet ce taux doit être inférieur au taux de rendement.
Plus le taux de rendement est élevé et le taux de l’emprunt est bas, plus le résultat dégagé permettra de couvrir les charges et une partie de l’investissement.
Le taux de rendement brut pour l’immobilier d’habitation est estimé à 5% en moyenne. Il est de 2 à 3% plus élevé pour l’immobilier professionnel.
Aspect Fiscal
Sauf si la SCI a opté pour l’IS, cette dernière est une société de personnes dite translucide ou semi-transparente. L’imposition s’opère donc directement auprès des associés en fonction de leur situation fiscale.
Le rendement net correspond aux revenus véritablement perçus et est soumis au régime d’imposition des associés.
- Les avantages de la SCI translucide à l’IR : Simplicité des obligations déclaratives et absence d’obligation de tenue de comptabilité lourde.
- Les inconvénients : Fiscalité personnelle qui peut s’avérer lourde (en cas de SCI translucide, ce qui n’est pas le cas des SCI à l’IS) puisqu’elle est en fonction du taux marginal d’imposition de chaque associé. De plus, l’imposition est basée sur un résultat qui ne permet pas toujours de couvrir l’intégralité des besoins de trésorerie.
Nous vous invitons à lire nos articles sur le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
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