Investir dans une résidence pour séniors
Selon les dernières statistique de l’Insee en 2017, les Françaises de 60 ans ont une espérance de vie de 27,5 ans (contre 23,1 ans pour les hommes). En 2018, l’Insee recense plus de 6 millions de seniors ayant dépassé les 75 ans, contre un peu moins de 4 millions en 1998.
Quel type de résidence ?
Le plus clair du temps, quand on vous propose d’investir dans une résidence seniors, il s’agit de résidences privées non médicalisées pour personnes âgées non dépendantes. Les résidences de services pour seniors ne font pas l’objet d’une autorisation administrative. Il ne faut donc pas confondre les résidences de service pour séniors avec des EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou autres maison de retraite médicalisée.
Combien coûte l’investissement ?
Le coût varie selon la zone géographie et le bien immobilier souhaité.
Qui gère votre bien ?
Un exploitant s’occupe de l’intégralité de la gestion de la résidence. C’est à lui que revient la tâche de meubler et d’entretenir les logements, mais aussi de trouver les locataires et de réaliser les tâches administratives.
De ce fait, il est essentiel de bien choisir l’exploitant, en fonction de son importance et de son implication dans ce projet. Vous serez donc lié à lui par un bail commercial de 9 ans qui devra être rédigé pour assurer une bonne rentabilité. Assurez-vous que l’exploitant choisi possède les certificats nécessaires pour assurer la gestion d’une résidence seniors.
Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?
La rentabilité envisageable est 4% au maximum en général. La plupart des exploitants paient les charges, le propriétaire n’ayant que la taxe foncière et l’assurance habitation à régler.
Quelle fiscalité choisir ?
Deux principales options s’offrent à vous :
- LMNP (loueur en meublé non professionnel), avec amortissement du bien. L’amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier et donc de réduire l’impôt sur le revenu du propriétaire. Le loueur en meublé peut opter au dispositif Censi-Bouvard qui offre une réduction d’impôt. Il peut aussi obtenir le remboursement de la TVA sur l’achat du bien s’il conserve le bien pendant 20 ans minimum.
- La location nue avec réduction d’impôt Pinel, avec un bail de 6, 9 ou 12 ans, au choix de l’investisseur, puis une promesse de bail commercial pour passer en meublé au terme de la défiscalisation.
Pourrez-vous loger dans votre appartement ?
L’investisseur pourra habiter une résidence de senior acquise à travers le mécanisme Censi-Bouvard, après neuf ans. Une fois le prêt immobilier remboursé, le loyer versé par la société exploitante représentera un complément de revenus pour lui. Il pourra alors décider, une fois le bail avec l’exploitant arrivé à terme, de reconduire la mise en location ou d’occuper les lieux lui-même.
Vous souhaitez être accompagner ou avoir des renseignements complémentaire ? Contactez le cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29. Nous mettrons à profit notre savoir-faire pour vous mener à bien cette tâche avec vous.
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