Dissolution et liquidation d’une SCI
Si beaucoup d’opérations d’acquisitions se font pour des logements vacants, il faut savoir qu’il est également possible d’acquérir un logement dans lequel les locataires restent malgré la vente.
Ce genre d’opération permet donc aux investisseurs de rentabiliser leur acquisition dans des délais plus courts.
Décote sur le prix d’achat :
Cette décote s’applique dans la mesure où le logement semble plus difficile à vendre du fait de l’occupation par les locataires. S’il souhaite y habiter, l’acheteur devra donc attendre la fin du bail de location en cours avec les locataires présents.
La décote est calculée selon plusieurs facteurs :
- La durée du bail restant à courir
- Le niveau du loyer par rapport au marché
- Les caractéristiques du locataire en place (âge, ressources…)
- Contrat de bail
Celle-ci peut donc aller de 10 à 20 % selon certains cas.
Un investissement intéressant :
La présence d’un locataire au moment de l’acquisition procure à l’acheteur une certaine sécurité financière puisqu’il perçoit des loyers dès l’achat.
Le changement de propriétaire n’a aucune influence sur le cautionnement versé car, sauf stipulation contraire, il est transmis au nouveau propriétaire de plein droit.
Inconvénients de cette opération :
- Les clauses prévues dans le contrat en cours ne peuvent être modifiées, même en ce qui concerne le montant du loyer
- Risques de dégradations des locaux, étant donné que ceux-ci sont occupés, des travaux ne peuvent être effectués.
- C’est l’acheteur qui devra restituer la caution des locataires à la fin du bail déjà en place.
Avant de faire son acquisition, l’acheteur devra donc vérifier tous les éléments nécessaires sur le locataire (dégradations éventuelles, régularité dans le paiement des loyers…)
Les étapes pour dissoudre puis liquider une SCI ?
Etape 1 : Voter la Décision de Dissolution de la SCI
- Réunissez les associés de la SCI et votez la décision de dissolution lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE).
Etape 2 : Désigner un Liquidateur
- Désignez une personne physique ou morale en tant que liquidateur de la SCI pour gérer le processus de liquidation.
Etape 3 : Publier une Annonce Légale de Dissolution
- Publiez une annonce légale de dissolution dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité à recevoir ce type de publication.
Etape 4 : Déposer un Dossier de Dissolution au Greffe du Tribunal de Commerce
- Constituez un dossier de dissolution comprenant les statuts mis à jour, le procès-verbal de l’AGE, la désignation du liquidateur, et tout autre document requis par le greffe du Tribunal de commerce.
Etape 5 : Liquider les Biens de la SCI
- Le liquidateur est chargé de vendre les actifs de la SCI, de régler ses dettes et de répartir le produit de la liquidation entre les associés selon les modalités prévues dans les statuts.
Etape 6 : Publier un Avis de Liquidation dans un Support d’Annonces Légales
- Annoncez la liquidation de la SCI dans un support d’annonces légales, en précisant les modalités de consultation des comptes de liquidation.
Etape 7 : Constituer un Dossier de Radiation
- Une fois la liquidation achevée et les formalités accomplies, constituez un dossier de radiation comprenant les pièces justificatives de la liquidation et déposez-le au greffe du Tribunal de commerce pour radier la SCI du registre du commerce et des sociétés.
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