Aider ses enfants en mettant un logement à leur disposition
Pour les parents qui souhaitent aider leur enfant en mettant un logement à leur disposition, 2 choix s’offrent à eux
- Les parents peuvent aider leurs enfants à devenir propriétaire de leur logement grâce à une donation ou grâce à un montage juridique via une SCI (Société Civile immobilière)
- Les parents peuvent également aider leur enfant à se loger en leur mettant à disposition un appartement ou une maison dont ils sont propriétaires. Les parents peuvent loger leur enfant à titre gracieux ou partiellement gracieux en lui proposant un loyer minoré, dont le montant sera manifestement inférieur au loyer du marché.
Les conséquences fiscales
Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». Dès lors que le bien mis à disposition gratuitement à un enfant, aucun impôt sur le revenu ne sera dû sur les loyers non versés. Cependant, un loyer non imposable engendre également des charges non déductibles. Aucune charge ne sera donc admise en déduction.
Point de vue des successions
Loger gracieusement un enfant dans un bien que ses parents lui mettent à disposition n’est pas considéré comme une donation indirecte. Le montant des loyers qui ne seront pas perçus par les parents propriétaires ne constitue pas une donation indirecte rapportable à la succession. (Source : Cour de Cassation, Octobre 2017)
Mais attention, dans le cas où les parents perçoivent un loyer minoré de la part de leur enfant, cela entre dans la succession indirecte. Fiscalement, la donation de la part du loyer non perçu sera taxable au jour de la succession des parents.
Occupation Gratuite du Logement
Naturellement, rien n’empêche des parents de mettre gratuitement à disposition de leurs enfants un logement dont ils sont propriétaires. Toutefois, cette générosité peut engendrer des complications si elle n’est pas réglementée de manière adéquate.
En effet, lorsque cette mise à disposition profite à un seul des enfants, ses autres frères et sœurs peuvent réclamer une prise en compte de cet avantage lors de la succession de leurs parents.
Afin d’éviter les conflits potentiels, il est recommandé aux parents de formaliser soit une convention de prêt à usage si cette opération est considérée comme un simple service, soit une donation rapportable à la succession afin de préserver l’égalité entre les héritiers.
Location du Logement
Une alternative consiste à conclure un bail d’habitation classique avec l’enfant. Cette option permet aux parents de continuer à déduire les diverses charges liées au logement telles que les intérêts d’emprunt, les frais de réparation, et les dépenses de gestion. Cependant, il est crucial que le loyer fixé ne soit pas anormalement bas par rapport au marché, sous peine de rectification par l’administration fiscale.
Il convient également de noter que le dispositif d’investissement locatif Pinel autorise la location à un descendant du propriétaire sans impact sur l’avantage fiscal associé, pourvu que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Donation Temporaire d’Usufruit
Une autre option est la donation temporaire d’usufruit, où les parents transfèrent pour une période déterminée l’usufruit de leur logement à leur enfant, souvent la durée de ses études supérieures. Cette pratique permet à l’enfant de bénéficier de l’usage du bien ou de recevoir ses revenus, tout en offrant aux parents des avantages fiscaux. Cependant, cette démarche exige que l’enfant soit majeur et détaché du foyer fiscal de ses parents.
Si vous souhaitez des renseignements complémentaires, n’hésitez pas à contacter Pierre Quique, Expert-comptable du cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29. Ce dernier saura vous conseiller au mieux selon votre situation.
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