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Comment transmettre son patrimoine immobilier ?

Comment transmettre son patrimoine immobilier ?
4 février 2020 pierre quique

Gestion du patrimoine : Comment transmettre son patrimoine immobilier ?

De nombreuses personnes hésitent à organiser leur succession, pourtant cette anticipation est essentielle pour limiter les incidents fiscales et le risque de tensions au sein des héritiers. Différentes solutions existent et peuvent se combiner pour une transmission sans problème. Toutefois, si vous ne prenez pas de disposition, c’est la loi qui se chargera de réaliser la répartition de vos biens entres vos différents héritiers.

En principe, ce sont vos enfants qui hériteront puisqu’ils sont les premiers dans l’ordre de dévolution légale. Cela signifie que vos enfants excluront tous vos autres héritiers (père, mère, frère et sœur) et se partageront l’ensemble de la succession en principe par parts égales.

Cependant, si vous êtes marié, vous pouvez réaliser une donation au dernier vivant. Alors vos biens seront transmis dans la totalité au conjoint survivant.

Toutefois, dans l’absence d’une donation au dernier vivant, vos biens seront partagés entre votre époux et vos enfants. Au moment de la succession, l’époux survivant pourra choisir entre ¼ des biens en pleine propriété ou la totalité en usufruit. De ce faite, les enfants recevront ¾ en pleine propriété ou la totalité en nue-propriété. Cette faculté de choix est exclue en présence d’un enfant non-commun.

Une autre solution pour transmettre à ses enfants est de rédiger un testament. Cela permet de s’organiser tout en gardant la possibilité de changer d’avis, car le testament est révocable à tout moment jusqu’à votre décès. Il consiste donc à la réalisation de vos dernières volontés et de régler la transmission de tout ou partie de vos biens meubles ou immeubles. Vous pouvez rédiger votre testament seul, sans l’aider de votre notaire (le testament est alors qualifié d’olographe). Toutefois, certains éléments sont indispensables pour que le testament rédigé soit valable : il doit être écrit en entier par vous, daté et signé de votre main. Bien sûr, si vous souhaitez être accompagné, vous pouvez solliciter l’aide de votre notaire.

Un autre outil à utiliser, lorsqu’on souhaite préparer la transmission de son patrimoine à ses enfants, est la donation de son vivant. Il doit se réaliser gratuitement et du vivant du donateur, elle permet de transférer la propriété de bien à un ou plusieurs donataires (enfants, petit enfant, neuveux, nièce etc…). Vous pouvez transmettre tout type de bien mobilier ou immobilier ou encore des sommes d’argent. Mais la donation de son vivant ne doit en aucun cas déshériter un enfant ou son époux. L’avantage de la donation est que vous pouvez bénéficier d’abattements qui vont réduire votre facture fiscale. Toutefois, il ne faut pas dépasser les seuils : pour 15 ans

Bénéficiaire de la donation Montant exonéré de droits de donation
Enfant

100 000 €

Parent ou grands-parents
Handicapé

159 325 €

Époux et partenaire de PACS

80 724 €

Petits-enfants

31 865 €

Frère ou sœur

15 932 €

Neveu ou nièce

7 967 €

Arrière-petits-enfants

5 310 €

Concubin

0€

Autre point important, la donation est en principe irrévocable, le bien ne pourra être repris par le donateur.

Une autre solution est possible, si vous voulez opérer une transmission en douceur : la donation en démembrement de propriété. Cette solution consiste à diviser le droit de propriété d’un bien en deux droits distincts :

  • L’usufruit, le doit d’usage et le droit de percevoir les revenus
  • La nue-propriété, le droit de disposer du bien (ex : vendre le bien avec l’accord de l’usufruitier)

Cela signifie que les parents gardent l’usufruit de leur bien et transmettent à leurs enfants la nue-propriété. Au décès du parent usufruitier, les enfants deviennent propriétaire du bien à part entière. Cette donation est un outil d’optimisation successorale qui permet de minorer les droits de succession, car la valeur de la nue-propriété est plus faible que celle de la pleine propriété. De ce faite, au décès des parents, les enfants ne sont pas soumis à la fiscalité lorsqu’ils disposent de la pleine propriété du bien.

L’assurance vie est une solution particulière pour préparer la transmission de son patrimoine, car elle ne rentre pas dans la succession. En adhérant à un tel contrat, il est possible de désigner un ou plusieurs bénéficiaires de son choix qui recevront, en cas de décès, l’intégralité des sommes d’argents épargnées du vivant de l’adhérent. Cette somme est en principe hors succession, elle bénéficiera d’un traitement fiscal favorable selon la législation en vigueur.

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