Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est avantageux pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé. Ce mode d’investissement permet non seulement de générer des revenus complémentaires, mais aussi de bénéficier d’une fiscalité attractive lorsqu’il s’agit de la plus-value réalisée à la vente du logement. Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.
Comprendre le statut LMNP
Avant d’analyser les spécificités de la plus-value en LMNP, il est essentiel de comprendre ce qu’il implique.
Définition et critères d’éligibilité
Le statut LMNP est accordé aux propriétaires qui louent des logements meublés tout en respectant certains critères :
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros
- Ils ne doivent pas dépasser les revenus d’activités du foyer fiscal
Avantages fiscaux
L’un des principaux atouts du statut LMNP réside dans ses avantages fiscaux. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi la déduction de plusieurs charges telles que :
- Les frais d’acquisition
- Les intérêts d’emprunt
- Les assurances
- Les réparations et l’entretien
- Les amortissements du bien et du mobilier
Calcul et imposition de la plus-value en LMNP
La vente d’un bien immobilier sous le régime LMNP engendre une plus-value immobilière qui est soumise à une fiscalité particulière.
Calcul de la plus-value LMNP
Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut déduire le prix d’achat initial majoré des frais d’acquisition et des travaux réalisés, du prix de vente. Le prix d’achat initial comprend :
- Le coût d’acquisition du bien
- Les frais de notaire
- Les droits d’enregistrement
Ainsi, la formule de base est : Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + Frais d’acquisition + Travaux)
Régime d’imposition de la plus-value
La plus-value nette est directement imposée après application de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement progressif varie selon la période durant laquelle le bien a été détenu :
- 6% par an entre la 6e et la 21e année de détention
- 4% pour la 22e année
Après 22 ans de détention, la plus-value bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et d’une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Cas pratiques et exemples concrets
Voyons quelques exemples concrets pour illustrer ces principes.
Exemple 1 : Vente d’un studio meublé
Supposons qu’un investisseur achète un studio à Paris pour 200 000 euros, y compris 15 000 euros de frais de notaire et 10 000 euros de travaux de rénovation. Il le vend ensuite au bout de 10 ans pour 300 000 euros.
- Prix d’achat = 200 000 euros
- Frais de notaire = 15 000 euros
- Travaux de rénovation = 10 000 euros
- Prix de vente = 300 000 euros
La plus-value brute sera donc de : Plus-value brute = 300 000 – (200 000 + 15 000 + 10 000) = 75 000 euros. En appliquant l’abattement de 6% par an au taux réel pour les 4 premières années au-delà de la cinquième année, on obtient :
- (6% x 5 ans) + (4%) = 30 + 20 = 50%
Ainsi l’abattement serait de 37 500 euros, laissant une plus-value imposable de 37 500 euros.
Exemple 2 : Vente d’un T2 avec travaux importants
Supposons maintenant un appartement T2 acheté pour 150 000 euros avec 12 500 euros de frais de notaire et 25 000 euros de travaux lourds. Au moment de la vente, 15 ans plus tard, le prix de vente est de 250 000 euros.
- Prix d’achat = 150 000 euros
- Frais de notaire = 12 500 euros
- Travaux lourds = 25 000 euros
- Prix de vente = 250 000 euros
La plus-value brute sera donc de : Plus-value brute = 250 000 – (150 000 + 12 500 + 25 000) = 62 500 euros. Avec l’application de l’abattement de 6 % sur 10 ans supplémentaires, soit : (6 % x 10 ans), on obtient un abattement de 60 %, soit 37 500 euros, laissant une plus-value imposable de 25 000 euros.
