Vous êtes résident en Allemagne et vous souhaitez investir dans l’immobilier français ? Voici notre guide complet sur l’imposition.
La différence entre un investissement en nom propre et en SCI ?
L’investissement en nom propre signifie que vous investissez “en direct”. C’est votre nom qui apparaît alors sur votre titre de propriété du bien.
Cependant, lorsque vous investissez en SCI, c’est elle qui est propriétaire du bien. De votre côté, vous êtes propriétaire de tout ou partie des parts sociales de la SCI.
Le choix entre les deux dépendra de votre stratégie d’investissement.
Vous pouvez prendre rendez-vous gratuitement avec notre expert-comptable diplômé en gestion de patrimoine pour qu’il vous conseille sur la stratégie à adopter.
Investir en nom propre
Le régime fiscal sera différent si vous louez un bien nu ou meublé.
L’imposition en cas de logement loué nu
Si vous louez un logement nu, vos revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Il existe 2 régimes différents :
- Le régime du micro foncier
- Le régime du réel
Le régime micro foncier
Le régime du micro foncier est celui qui s’applique de plein droit.
Cependant, il est applicable à condition que le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus sur l’année civile n’excède pas 15 000€ quelle que soit la durée de la location au cours de l’année.
Le revenu imposable se calcul après application d’un abattement de 30%.
Voici la formule pour calculer votre revenu imposable :
Revenu foncier imposable = Total des recettes brutes x 70%
Le régime du réel
Si vos recettes sont supérieures à 15 000€ ou que vous choisissez d’opter pour le régime réel, vous pourrez déduire l’ensemble des charges supportées par votre immeuble.
Exemple de charges déductibles (liste non-exhaustive) :
- les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure
- les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. A contrario, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles
- les dépenses locatives mises à la charge du propriétaire
- les indemnités d’évictions
- les primes d’assurance
- la taxe foncière
- les intérêts d’emprunt.
Ces dépenses viendront s’imputer sur vos recettes perçues et déterminent votre revenu imposable.
Les taux d’imposition
Une fois votre revenu imposable déterminé, il fait l’objet d’une imposition :
- A l’impôt sur les revenus français
- Aux prélèvements sociaux
En tant que résident fiscal de l’Allemagne , voici l’imposition :
- Impôt sur les revenus : 20% jusqu’à 27 478 € de revenus imposables puis de 30% au-delà
- Prélèvements sociaux : 7,50%
L’imposition en cas de logement loué meublé
Si vous louez un logement meublé, vous aurez le statut de loueur en meublé.
Celui-ci vous oblige à tenir une comptabilité et à déposer une liasse fiscale.
Il existe 2 statuts :
- Le loueur en meublé non-professionnel (LMNP)
- Le loueur en meublé professionnel (LMP)
Comment déterminer votre statut ?
Dès lors que vos loyers encaissés sont inférieurs à 23 000€, vous êtes non professionnel (LMNP)
Dans le cas contraire, vous pouvez être qualifié de professionnel à condition que les loyers encaissés soient supérieurs aux autres revenus imposables des activités professionnelles du foyer fiscal.
L’imposition du loueur en meublé non-professionnel (LMNP)
En tant que résident en Allemagne, votre revenu imposable fera l’objet d’une imposition :
- A l’impôt sur les revenus : Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire d’impôt sur les revenus de 20% jusqu’à 27 478 € de revenus imposables puis de 30% au-delà
- Aux prélèvements sociaux : 7,50%
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le LMNP non-résident.
L’imposition du loueur en meublé professionnel (LMP)
En tant que résident en Allemagne, votre revenu imposable fera l’objet d’une imposition :
- A l’impôt sur les revenus : Les non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire d’impôt sur les revenus de 20% jusqu’à 27 478 € de revenus imposables puis de 30% au-delà
- Aux prélèvements sociaux : 7,50%
Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur le LMP non-résident.
Investir au travers d’une SCI
Il existe 2 régimes fiscaux pour la SCI :
- L’impôt sur les revenus
- L’impôt sur les sociétés
SCI à l’impôt sur les revenus
C’est le régime qui s’impose de plein droit.
Dans ce cas, votre revenu imposable est déterminé selon la règle des revenus fonciers (cf “L’imposition en cas de logement loué nu”).
La location d’un logement meublé est interdite dans une SCI à l’IR.
L’option à l’IS sera obligatoire dans ce cas.
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS)
Sur option, la SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés.
Dans ce cas, le bénéfice imposable sera calculé selon les règles applicables aux sociétés soumises à l’IS.
Ce résultat fera ensuite l’objet d’une imposition à l’IS :
- 15% jusqu’à 42.500€
- 25% au delà
En cas de bénéfice comptable, il est possible pour les associés de se verser un dividende.
Au niveau de l’imposition, les dividendes subissent une retenue à la source d’impôt sur les revenus. Le taux de prélèvement applicable est de 12,80% (comme pour un résident français).
Ces dividendes entrant dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, ils sont exonérés de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).
Par exemple, si vous vous versez 100.000€ de dividendes, la France prélève 12.800€ de retenue à la source.
Ensuite, vous devez déclarer ces revenus en Allemagne . La retenue à la source de 12.800€ devient un crédit d’impôt imputable sur l’impôt à payer en Allemagne .
Pour en savoir plus sur la fiscalité des dividendes, consultez notre guide complet sur la SCI détenu par des associés non-résidents.
Vous souhaitez être accompagné par un expert-comptable et obtenir des renseignements complémentaires ? N’hésitez pas à contacter le cabinet Quanteos au 03.74.28.01.29 !
