Prévoir une grille de vétusté dans un bail peut permettre d’éviter des conflits entre bailleurs et locataire. Car, en effet, il peut être parfois compliqué de déterminer qui doit prendre en charge les réparations au terme d’un contrat de location.
Qu’est-ce que la vétusté ?
C’est l’état d’usure ou de détérioration qui résulte du temps ou de l’usage normal des éléments qui constituent le logement.
À qui incombent les réparations au terme des contrats de location ?
- Dans le cas d’une utilisation normale : le remplacement et les réparations sont à la charge du bailleur
- Dans le cas d’une utilisation anormale : Le remplacement et les réparations doivent être financés par le locataire (en général, par retenue du dépôt de garantie).
Pour faciliter la répartition, une grille de vétusté peut être mise en place afin de définir une durée de vie théorique des équipements. Elle définit également une franchise (nombre d’années où l’équipement ne subit pas d’altérations importantes).
Comment utiliser une grille de vétusté au terme d’un contrat de location ?
Il faut repérer, dans la grille, l’élément à remplacer et constater sa valeur résiduelle au jour de la sortie du locataire.
La durée de vie des éléments s’apprécie en fonction de la date de pose des matériaux ou de la mise en service et non à la date d’entrée du locataire.
Que contient une grille de vétusté pour les locations ?
Description des biens et des parties communes
La grille de vétusté comprend une description détaillée des différents éléments constitutifs du bien immobilier, tels que les murs, les sols, les équipements, les installations électriques et sanitaires, etc. Elle peut également inclure une évaluation des parties communes dans le cas d’un immeuble en copropriété.
État initial
Pour chaque élément décrit, la grille de vétusté indique son état initial, c’est-à-dire son état au moment de la construction ou de l’acquisition du bien immobilier.
Dégradation ou usure
La grille de vétusté évalue ensuite la dégradation ou l’usure subie par chaque élément au fil du temps. Cela peut inclure des dommages causés par l’usage, l’âge, les conditions climatiques, ou d’autres facteurs externes.
Taux de vétusté
Pour chaque élément, un taux de vétusté est attribué en fonction de l’ampleur de la dégradation ou de l’usure. Ce taux est généralement exprimé en pourcentage et permet d’estimer la réduction de la valeur du bien due à la vétusté.
Exemple de grille de vétusté
| Élément | Description de l’Élément | État Initial | Dégradation/Usure | Taux de Vétusté | Montant de la Vétusté |
|---|---|---|---|---|---|
| Murs | Peinture, Revêtement | Bon | Légères fissures | 5% | 500€ |
| Plafonds | Plâtre, Peinture | Bon | Taches | 3% | 300€ |
| Sols | Parquet, Carrelage | Bon | Rayures | 4% | 400€ |
| Menuiseries | Fenêtres, Portes | Bon | Vieillissement | 6% | 600€ |
| Équipements | Cuisine, Salle de Bain | Bon | Obsolescence | 7% | 700€ |
| Installations | Électricité, Plomberie | Bon | Fuites | 8% | 800€ |
| Chauffage | Radiateurs, Chaudière | Bon | Dysfonctionnement | 10% | 1000€ |
Comment calculer le taux de vétusté ?
- Déterminez l’état initial de l’élément : Cela implique d’évaluer l’état de l’élément au moment de sa construction ou de son installation initiale. Il s’agit de l’état neuf de l’élément, sans aucun signe de dégradation ou d’usure.
- Évaluez l’état actuel de l’élément : Examinez l’élément pour identifier toute dégradation, usure ou dommage survenu depuis son installation initiale. Prenez en compte tous les facteurs qui ont pu contribuer à la détérioration de l’élément, tels que l’âge, l’usage, les conditions environnementales, etc.
- Calculez la différence entre l’état initial et l’état actuel : Soustrayez la valeur de l’état initial de l’élément de sa valeur actuelle. Cette différence représente la quantité de dégradation ou d’usure subie par l’élément au fil du temps.
- Exprimez cette différence en pourcentage : Divisez la différence calculée à l’étape précédente par la valeur de l’état initial de l’élément, puis multipliez le résultat par 100 pour obtenir le taux de vétusté en pourcentage.
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